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　　1、 什么是“物業(yè)”?

　　是指已建成并投入使用的各類建筑物及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。其中，“各類建筑物”可以是住宅區(qū)，也可以是單體的其他建筑，還包括綜合商住樓、別墅、寫字樓、商貿(mào)大廈、工業(yè)廠房、倉庫等?！芭c之配套的設(shè)備、設(shè)施和場地”，是指房屋室內(nèi)外各類設(shè)備、公共市政設(shè)施及相鄰的場地、庭院、道路等等。

　　2、 什么是“物業(yè)管理”?

　　是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　3、 什么是“業(yè)主”?

　　是指“房屋所有權(quán)人”，即物業(yè)的所有權(quán)人。

　　4、 業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù)是什么?

　　權(quán)利：(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　(2)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　(3)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

　　(4)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

　　(5)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);

　　(6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(7)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(8)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用;

　　(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　義務(wù)：

　　(1)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi) 生的維護等方面的規(guī)章制度。

　　(3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

　　(4)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

　　(5)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

　　(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　5、物業(yè)服務(wù)費都包含什么?

　　(1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

　　(2)物業(yè)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;

　　(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

　　(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

　　(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

　　(6)辦公費用;

　　(7)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

　　(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用;

　　(9)經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

　　6、物業(yè)服務(wù)合同包括哪些內(nèi)容?

　　物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。

　　7、建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動中承擔什么責任?

　　(1)建設(shè)單位應當在房屋出售之前，制定《臨時管理規(guī)約》，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定;但建設(shè)單位制定的《臨時管理規(guī)約》不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，并應在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，予以說明。

　　(2)住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　(3)建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)。

　　(4)應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

　　(5)應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　8、不交物業(yè)服務(wù)費，應承擔哪些法律責任?

　　國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定，違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)企業(yè)可向人民法院起訴。這一規(guī)定保障了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常活動，也符合條例所遵循的維護全體業(yè)主合法權(quán)益的原則。

　　9、物業(yè)使用中禁止的行為有哪些?

　　(1)擅自改變房屋用途，對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面、門廳、樓梯間、走廊、戶外墻等進行違章鑿、拆、搭等;

　　(2)存放、排放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品;

　　(3)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權(quán)益的活動;

　　(4)私自占用綠地，損毀樹木、園林和公共設(shè)施;

　　(5)超出規(guī)定標準的口音;

　　(6)亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂搭亂建、亂倒、亂堆垃圾雜物、亂種植;

　　(7)改變按規(guī)劃建設(shè)的公共建筑、共用設(shè)施的使用性質(zhì);

　　(8)未經(jīng)批準飼養(yǎng)禽畜;

　　(9)未采取防止附落傷人的保護措施而在陽臺擺放物品;

　　(10)損毀、涂改園林藝術(shù)雕塑，占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設(shè)施從事擺攤設(shè)點等活動，影響其他正常使用功能;

　　(11)在屋頂堆放物品或在陽臺、露臺、樓板上超載鋪設(shè)地面材料、堆放物品;

　　(12)法律、法規(guī)和規(guī)章及管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　10、為什么建立物業(yè)專項維修資金?

　　物業(yè)專項維修資金是專項用于物業(yè)共用部位和設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修、更新和改造的資金，是延長房屋使用壽命、保證房屋質(zhì)量的“保險金”和“養(yǎng)老金”。對保持和提高房屋的完好程度與使用功能及物業(yè)的保值、增值均有重要意義。為此，國務(wù)院和國家建設(shè)部、財政部就住宅共用部位和設(shè)施設(shè)備維修資金歸集、使用和管理相繼出臺了一些政策、法規(guī)，確定了維修資金管理制度。

　　11、什么是物業(yè)共用部位和設(shè)施設(shè)備?

　　物業(yè)共用部位包括結(jié)構(gòu)相連或具有共用性質(zhì)的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位、戶外墻面、門廳、樓梯間、電梯間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井等。

　　物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備包括物業(yè)小區(qū)或單幢房屋建設(shè)費用已攤?cè)敕课莩杀镜墓灿蒙舷滤髁⒐艿?、落水管、煙道、水箱、樓梯、安全設(shè)施、消防設(shè)施、道路、綠地、溝、渠、池井、排水管道、窨井、垃圾通道、垃圾箱、電梯、照明燈具、建筑智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元進戶門、非經(jīng)營性車場車庫、物業(yè)管理用房、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　12、物業(yè)專項維修資金與物業(yè)服務(wù)費之間有什么區(qū)別?

　　兩者的區(qū)別是物業(yè)服務(wù)費主要用于物業(yè)小區(qū)共用部位的日常管理和設(shè)施設(shè)備日常運行、維護和小修。專項維修資金則是專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于公共事業(yè)等部門負責管理的設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護所發(fā)生的費用，由相關(guān)專業(yè)部門負責。

　　13、建設(shè)工程保修期限如何規(guī)定?

　　在正常使用條件下，建設(shè)工程的保修期限為：(1)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年;(3)供熱與供冷系統(tǒng)為2個采暖期、供冷期;(4)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年;(5)墻面、頂棚抹灰層脫落為1年;(6)地面空鼓開裂、大面積起砂為1年;(7)門窗翹裂、五金件損壞為1年;(8)衛(wèi)生潔具為1年;(9)燈具、電器開關(guān)為6個月。上述項目保修日期從建設(shè)工程綜合驗收合格之日計起。

　　14、物業(yè)專項維修資金的管理原則、使用原則是什么?

　　我市物業(yè)專項維修資金管理嚴格遵循“業(yè)主所有、專戶存儲、按幢建帳、核算到戶、政府監(jiān)管、?？顚Ｓ谩钡墓芾碓瓌t，其使用按照誰受益誰承擔的原則進行分攤。

　　15、申請使用維修資金要具備什么條件?

　　(1)維修資金歸集到位;

　　(2)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿;

　　(3)維修項目符合物業(yè)共用部位和設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的范圍;

　　(4)業(yè)主大會或業(yè)主委員會及符合分攤原則的受益業(yè)主同意作用。

　　16、申請使用維修資金的程序：

　　(1)業(yè)主委員會成立前，發(fā)生的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備中修、大修、更新、改造，原則上不得使用維修資金。如確需使用的由社區(qū)居委會或建設(shè)單位向市建設(shè)行政部門提出使用計劃，經(jīng)批準后使用。

　　(2)業(yè)主委員會成立后，維修資金的使用，由業(yè)主委員會向市建設(shè)行政部門書面申請，同時提供業(yè)主大會同意使用維修資金的決議文件，經(jīng)批準后使用;

　　(3)業(yè)主委員會或業(yè)主不同意使用維修資金的，但法律、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標準規(guī)定必須維修的，由社區(qū)委員會或物業(yè)管理企業(yè)向市建設(shè)行政部門提出申請，市建設(shè)行政部門組織專家論證后，由市建設(shè)行政部門組織維修，其費用支出按物業(yè)管理區(qū)域受益業(yè)主擁有房屋建設(shè)面積比例共同承擔。

　　17、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。

　　不少人對物業(yè)管理存在認識上的誤區(qū)：有的認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間是管理者與被管理者的關(guān)系;有的則認為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是“主人”與“仆人”之間的關(guān)系。這些誤解導致物業(yè)管理工作難于開展。

　　其實，在物業(yè)管理工作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)受托對物業(yè)實施管理;給業(yè)主和使用人提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同一簽訂，雙方就是平等的合同約定關(guān)系，沒有主次之分。

　　18、物業(yè)服務(wù)費何時開始計取。

　　物業(yè)費一般從開發(fā)建設(shè)單位通知業(yè)主辦理入戶手續(xù)時開始計取。因為此時房屋具備入住使用條件，物業(yè)企業(yè)已開始對小區(qū)進行前期物業(yè)管理。也有物業(yè)服務(wù)企業(yè)以業(yè)主辦理入住手續(xù)時開始計取管理費的。如果購房人在購房時，開發(fā)商與購房人雙方對物業(yè)服務(wù)費計取另有約定的除外。

　　19、房子已買但沒入住，還需要交物業(yè)服務(wù)費嗎?

　　業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)直接源于物業(yè)服務(wù)合同的約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照合同履行義務(wù)，提供的服務(wù)是一種公共性服務(wù)，一個小區(qū)不會因為某一個人或幾個人不在此居住，管理成本就會減少。雖然個別業(yè)主沒有實際在小區(qū)內(nèi)居住，但是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于小區(qū)內(nèi)的保潔、保安、綠化、房屋及公共設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)等日常管理工作已經(jīng)展開，并未困此而減少工作量和費用支出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于合同履行義務(wù)，業(yè)主們同樣也應依據(jù)合同履行支付管理費的義務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不會因為個別業(yè)主沒有實際居住就停止，因此無論業(yè)主是否實際居住，從辦理入住手續(xù)之后就應如期交付物業(yè)服務(wù)費。

　　20、公共區(qū)域的照明費用，誰來負擔?

　　公共區(qū)域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，這部分能源費用應由受益人承擔，一般慣例是，按單元門進行分攤費用。因此，業(yè)主除了繳納本戶所用能源費用外，還應繳納分攤的能源費用。

　　21、電梯費用，低層業(yè)主是否應承擔?

　　電梯是樓內(nèi)全部產(chǎn)權(quán)人的共用財產(chǎn)，因此電梯運行維修費用理應由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人共同承擔。但作為電梯運營管理部門，必須保證政府規(guī)定的電梯運行時間。

　　22、業(yè)主裝修時，是否應向物業(yè)企業(yè)交納裝修押金?業(yè)主可以占用公共樓道嗎?

　　業(yè)主對房屋進行二次裝修已是普通現(xiàn)象，為了保證業(yè)主裝修不破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，保證房屋的安全使用，業(yè)主在裝修時，物業(yè)企業(yè)一般都收取裝修保證金，而且還須簽訂裝修協(xié)議，明確裝修的內(nèi)容、裝修時間、垃圾處理方式以及違約責任的處理等內(nèi)容。

　　公共樓道屬于公共地方和設(shè)施，根據(jù)《物業(yè)管理條例》(國務(wù)院令第504號)和《葫蘆島市物業(yè)管理辦法》有關(guān)規(guī)定：產(chǎn)權(quán)人和使用人不得擅自占用公共場地和設(shè)施，不得在房屋共用部位亂堆亂放。如產(chǎn)權(quán)人和使用人違反規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)勸陰、制止并向有關(guān)行政管理機關(guān)報告，并有權(quán)要求恢復原狀、賠償損失。